Fachada Limpa (2)

Síndico pode ser responsabilizado se má conservação causar acidente.

Prefeitura não fiscaliza se legislação é obedecida

A lei municipal 10.518/88 é uma lei de fachada, no duplo sentido: a exigência de que fachadas sejam limpas e pintadas a cada cinco anos dificilmente é cobrada pela prefeitura.
"A lei tem caráter meramente estético e nunca a vi ser aplicada", afirma o advogado especialista em condomínios Daphnis Citti de Lauro, 59.
Mas a falta de manutenção preventiva pode trazer problemas legais para o síndico.

Cleyton Claro, supervisor da secretaria das subprefeituras, lembra que ele pode ser responsabilizado em caso de acidentes provocados por fachadas mal conservadas, com base na lei 11.228/92, sobre obras em geral e de manutenção.
Ainda assim, manutenção preventiva ainda é pouco usual. "A maioria das reformas é feita para sanar problemas graves", afirma Raquel Tomasini, 32, do departamento de manutenção da administradora Lello.

Segundo Tomasini, um erro grave dos condomínios é não encomendar um laudo técnico. O diagnóstico de males ocultos custa cerca de R$ 10 mil e prescreve o tratamento específico da fachada ou da estrutura.
"Isso ajuda o síndico a comparar orçamentos e evita gastos improdutivos", completa.

Rateio extra
A conservação e a recuperação da fachada são obras necessárias, e o síndico deve convocar assembléia para decidir o valor do rateio extra para compor o fundo de obras.
"O Código Civil não estipula um quórum, então a aprovação deve ser pela maioria dos presentes", ensina o advogado especializado em condomínios Cristiano de Souza Oliveira, 34.
"Mesmo com toda essa argumentação, sempre há aqueles condôminos contrários a qualquer rateio extra", desabafa Regina Arnoldi, 49, síndica do edifício Adele, localizado no Real Parque (zona oeste).
A fachada do prédio era pintada a cada dois anos, porque logo apareciam manchas e o revestimento descascava.
O intervalo entre as pinturas subiu para cinco anos depois de a fachada passar por uma recuperação, que custou cerca de R$ 300 mil e corrigiu defeitos como a falta de juntas e a oxidação da armadura, que acelerava a degradação da tinta.

Fonte : http://www1.folha.uol.com.br/fsp/imoveis/ci2705200702.htm

Fachada Limpa

A fachada do edifício Adele, no Real Parque (zona oeste), passou por uma recuperação de R$ 300 mil para corrigir a falta de juntas e a oxidação da armadura.

Os prédios paulistanos sentem na pele os efeitos das variações bruscas de tempo típicas do inverno na cidade.

Trincas, fissuras, manchas e desplacamentos nas fachadas são sintomas de problemas que podem ter origem em qualquer parte do organismo do edifício -desde o esqueleto de concreto até a sua "epiderme"."

Em junho e julho, a movimentação dos materiais aumenta com oscilações de temperatura durante o dia, e os problemas aparecem na fachada", diz o engenheiro Ragueb Banduk, 59, sócio da Pacelli, Ragueb e Associados, consultoria em patologias de fachadas.

A receita para mantê-las em forma, não importa qual o acabamento final -cerâmica, argamassa, tijolo ou concreto aparente-, é fazer limpeza periódica com hidrojateamento.No processo, não se deve usar produto químico, sobretudo o que tenha ácido, que degrada o revestimento e camadas internas.

A pressão da lavadora não pode exceder 1000 psi (libra por polegada quadrada)."É bom contratar uma empresa especializada para não ter vidros quebrados, caixilhos danificados ou desgaste do acabamento", sugere a engenheira Viviane Namura, 44, proprietária da Granilita, fabricante de tintas e revestimentos.

Além da lavagem, devem-se aplicar biocidas, para eliminar fungos, e impermeabilizantes.

Impermeabilização malfeita ou vencida pode causar infiltrações nos apartamentos", alerta Namura, que recomenda manutenção preventiva completa da fachada pelo menos a cada cinco anos.

Ela custa, em média, cerca de R$ 50 mil, com impermeabilização e pintura.

Sintomas

O sintoma mais comum das "doenças" das fachadas é o desplacamento, que, como os demais, é mais intenso nos andares superiores de prédios, mais expostos a sol, vento e chuva."

Em 90% dos casos, o desplacamento de revestimento é causado por oxidação de armadura [ferro de vigas e pilares]", estima Rafael Nasser, 48, diretor da Refix Engenharia, que recupera e restaura fachadas.

Um defeito "genético" é a falta de juntas de movimentação na estrutura e no acabamento."

Elas devem existir em acabamentos com pintura ou argamassa e podem ser acrescentadas numa obra de recuperação", explica Nasser. Recuperar a fachada, porém, custa até seis vezes mais do que fazer manutenção preventiva.

Fonte : http://www1.folha.uol.com.br/fsp/imoveis/ci2705200701.htm

O que é o Travertino ?

O travertino é uma rocha calcária, dura, compacta, densa, geralmente de estrutura concêntrica ou fibrosa. Tal rocha é formada pela rápida precipitação química de carbonato de cálcio, apresentando freqüentemente marcas de ramos e folhas. Também é conhecida pelo nome de tufo calcário.

Maiores Detalhes :

Il travertino è una roccia sedimentaria calcarea, molto utilizzata in edilizia, in particolare a Roma, fin dal I millennio AC.
La differenza tra il deposito calcareo di tipo spugnoso e il banco di travertino è data sostanzialmente dalla conformazione geologica del terreno di formazione: il calcare è uno dei depositi più frequenti in natura, soprattutto nelle zone geologicamente più giovani, essendo prodotto dalla dissoluzione di depositi calcarei quaternari a contatto dell'acqua.
Un ambiente in cui la soluzione calcarea abbia avuto il tempo di ristagnare e sedimentarsi in un territorio pianeggiante, abbastanza vicina alla superficie da poter attraversare cicli di evaporazione e ri-sommersione, poco disturbata da acque sorgive o correnti, è l'ambiente giusto per la formazione del travertino.
Il colore del travertino dipende dagli ossidi che ha incorporato (cosa che accade abbastanza facilmente, essendo di sua natura una pietra abbastanza porosa). La colorazione naturale varia dal bianco latte al noce, attraverso varie sfumature dal giallo al rosso. È frequente incontrarvi impronte fossili di animali e piante.
La qualità industriale del banco sedimentario dipende sostanzialmente dalla sua compattezza. In generale, comunque, il travertino è una pietra robusta e docile, utilizzabile dai pavimenti ai rivestimenti sia esterni che interni, e anche, in alcuni casi, per scultura.
La qualità estetica è ormai definita dagli architetti, essendosi molto raffinati, negli ultimi cinquant'anni, i metodi di lavorazione industriale, e moltiplicati i trattamenti possibili.
In Italia, i travertini migliori provengono dalle zone ai margini del vulcano laziale, in particolare da Tivoli (che ha dato il nome al cosiddetto "travertino romano", detto dai latini "lapis tiburtinus"), ma ne esistono giacimenti anche in Toscana, in Umbria e nelle Marche.

Intervenções Desastradas

Não apenas a ação da poluição, do material empregado durante a construção, da idade do edifício e da quase falta de manutenção podem ser apontados como responsáveis pelo péssimo estado do travertino em muitas áreas das fachadas.

Intervenções humanas tem contribuído bastante para o aspecto degradado do revestimento, e isso pode ser constatado com alguns poucos exemplos :

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Mão de obra não habilitada, material inadequado, falta de supervisão, não exigências em contrato, entre outros, podem estar contribuindo para a descaracterização das fachadas.

Hidrofugante para Travertino

Vale a pena considerar a aplicação de hidrofugante em todo o edifício. Veja abaixo como é importante para a proteção do travertino.

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O hidrofugante é um produto incolor, em meio solvente altamente penetrante e resistente a penetração de água.
Oferece uma ótima resistência a penetração dos raios ultravioletas.

Indicações: O hidrofugante aumenta a impermeabilidade do Revestimento Cimentício Travertino, proporcionando uma proteção invisível e durável contra as intempéries.

Forma uma barreira contra a penetração da água, mas não impede que o substrato "respire".
Instruções de Uso:Aplicar duas demãos e, aguardar um intervalo mínimo de quatro horas entre uma demão e outra. Usar rolo de lã, pincel ou trincha.

Rendimento:3 a 5 m ²/litro/demão.
Fonte : http://www.kresil.com.br/

Revestimento Cimentício Tipo Travertino

Como o assunto predominante no momento é o TRAVERTINO não custa nada se informar um pouco sobre ele.
Revestimento Cimentício Tipo Travertino é uma argamassa utilizada com Resina CAV para revestir superfícies internas e externas, dispensando massa fina e pintura. É um produto de fácil aplicação, podendo ser aplicado por qualquer profissional da área (pintores, pedreiros, etc.).

Indicações:
Aplicação direta sobre reboco desempenado que esteja firme na parede, para uso externo.

Instruções de Uso: Preparar o Revestimento Cimentício Tipo Travertino em masseira limpa.
Misturar bem até obter uma massa homogênea e pastosa, sem grumos do material seco.
Para cada 20 kg do produto adicionar de 5,5 a 6 Litros de água.

Aplicação: Molhar bem a superfície da aplicação com uma brocha ou mangueira.
O material é aplicado em duas camadas:A primeira camada é aplicada com desempenadeira de aço, madeira ou PVC.
A camada deve apresentar uma espessura de 1 a 2 mm, evitando falhas na superfície do revestimento.
Assim que a primeira camada apresentar resistência superficial é aplicada sobre ela a segunda camada, a qual é responsável pela textura do revestimento.
O intervalo de tempo da primeira camada para segunda, não deve ultrapassar a secagem total da primeira camada.
Para textura, utilizamos uma pistola tipo "Hopper Gun" ou uma Chapiscadeira manual.
Dependendo do tamanho do chapiscado recomenda-se aumentar ou diminuir a quantidade de água.
Se preferir do tipo Chapiscado, basta esperar a secagem da segunda camada.
Para o efeito tipo Travertino, após aplicar a textura, alisar com o auxílio de uma espátula ou colher de pedreiro número 6 ou 7 (base de PVC).

Composição: Cal, cimento, agregados, aditivos e pigmentos.

Textura:Tipo Travertino ou Chapiscado.

Consumo:3,5 kg/m² à 5 kg/m²

Validade do produto: 90 dias

Estocagem: Em local seco e arejado.
Obs.: Se desejar uma mudança de cor, poderá ser pintado.
Fonte : http://www.kresil.com.br/

CondominiumMSC

CondominimMSC é um site contendo um banco de imagens referentes ao Condomínio Marquez da Santa Cruz. As orientações básicas para acesso às imagens são as seguintes :


01. Endereço : http://community.webshots/user/condominiumMSC


02. As miniaturas são álbuns de fotos e links de acesso a elas.

03. Os albuns são apresentados em dois lay-outs cujo acesso se dá pelos 2 ícones de acesso :

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O primeiro ícone (que é o padrão do site e é o mais utilizado) leva a este lay-out :

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O segundo ícone leva a este outro lay-out :

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Para acessar, portanto, a coleção de fotos de cada álbum, basta clicar sobre a foto desejada.


04. Cada álbum tem seu próprio nome:
Por exemplo, um dos álbuns acima foi batizado como : RF : apt124

05. Após clicar sobre a foto do álbum de interesse o resultado é semelhante a :

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06. Para ver a foto em tamanho maior basta clicar sobre a foto desejada. O resultado é, por exemplo :

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07. Os 8 ícones a seguir significam (da esquerda para a direita) :


1. e-mail this photo.
2. View full size photo
3. Visit the album this photo belongs to
4. Check out the slide show. Clique neste ícone para ver de forma automática todas as fotos existentes no álbum.
5. Download photo. Clique neste ícone se quiser para gravar a foto em seu disco.
6. Bookmark photo
7. Publish photo
8. Comment on photo

09. Para quem quiser inserir comentários existe o espaço abaixo :

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Após redigir o comentário não esqueça de clicar em say it.
10. Quando o número de álbuns excede a capacidade da página o próprio site cria links para as páginas seguintes. Veja o exemplo abaixo :

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10. Finalizando : para quem utiliza internet banda estreita o tempo de carga das páginas pode ser um pouco maior.

BLOG

As orientações básicas para navegação neste blog são as seguintes :

01. Endereço : http://cmsantacruz.blogspot.com/


02. O lay-out é extremamente simples.Está dividido em duas áreas :
- à esquerda ficam os links para as postagens. São os acessos ao arquivo do blog.
- à direita ficam as próprias postagens.



03. Os links são bastante orientativos. Veja :

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2007 é o acesso para as postagens de todo o ano 2007. Como o blog é novo não existe outra alternativa. O número (17) em parênteses indica a quantidade de postagens existentes até a data.
May é o acesso para as postagens de maio. O acesso para as postagens de meses anteriores aparece após o último link. Veja o exemplo a seguir (no momento só temos abril).

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04. As postagens aparecem em ordem decrescente de datas. Assim, portanto, a primeira postagem é a mais recente.

05. Após o conteúdo da última postagem da página existe um link

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para se acessar a página seguinte.

05. Marcadores : Quando as postagem recebe alguma classificação irá aparecer com um Marcador.

Aqui um exemplo :

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A utilidade do marcador é se fazer uma seleção de todas as postagens e acessá-las em sequência. No exemplo acima, se clicarmos em guarita, teremos um fácil acesso a todas as postagens referentes a guarita.

Para STJ, condomínio não é responsável por carro

O fato de existir porteiro ou vigia na guarita não significa que o condomínio deve assumir função de guarda e vigilância dos automóveis que se encontram estacionados na área comum. A decisão é do Superior Tribunal de Justiça (STJ) para o recurso interposto pelo Condomínio Edifício Indaiá contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP), que entendeu ser o condomínio responsável pela indenização decorrente do furto de parte de aparelho CD player instalado em veículo de morador.
O recurso especial interposto pelo condomínio tinha o objetivo de reformar a decisão da justiça paulista que reconheceu como devida a indenização a favor do morador. Inconformado, o condomínio recorreu ao STJ, alegando, entre outras coisas, que o modo de julgar do TJ/SP destoa dos casos que têm julgado, principalmente na parte em que fica demonstrado que, se não assumida a obrigação pela guarda e vigilância dos veículos estacionados no prédio, não é possível falar em responsabilidade do condomínio por furto ou dano que porventura ocorra nos automóveis.
O condomínio argumentou, ainda, que não dispõe de serviços de segurança e vigilância específicas nas dependências da garagem. Pediu, então, que fosse provido o recurso para considerar improcedente a ação. A partir do voto do relator, ministro Hélio Quaglia Barbosa, conseguiu, por unanimidade, entendimento a seu favor que reverteu a decisão da Justiça de São Paulo. Fonte : Agência Estado

Condomínio é condenado a pagar indenização por negligência

O Condomínio Edifício St. Etienne foi condenado a pagar R$ 9 mil de indenização por danos morais para Maria do Socorro e seu filho de 10 anos. Motivo: em junho do ano passado, o menino andava de bicicleta e quando entrou na rua do condomínio, foi de encontro com uma corda amarrada entre as grades, usada para isolar uma área. O menino sofreu fratura no braço esquerdo, escoriações e teve de se submeter a cirurgia para colocação de placa e pinos no braço.
A decisão é do juiz Sérgio Wajzemnberg, da 2ª Vara Cível do Rio de Janeiro. Além dos danos morais, o condomínio está obrigado a pagar todas as despesas médicas, mais R$ 5 mil pelos danos estéticos. Cabe recurso.
Para o juiz, houve um comportamento negligente do condomínio, por improvisar o isolamento da aérea sem os devidos cuidados. “A corda foi colocada na esquina da rua, sendo de difícil visualização, o que deu causa ao acidente”, concluiu o juiz.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

Restauração das Fachadas : Edifício Vicenza (16)

Nosso vizinho, Edifício Vicenza, como todos já tiveram oportunidade de ver, também está passando por reformas em suas fachadas. E as obras seguem céleres.

Para proceder a essas reformas os moradores contribuiram com valores mensais durante vários meses até constituir um montante suficiente para contratar uma empresa especializada. Aparentemente (para quem olha de fora) os resultados têm sido satisfatórios. Vejam as fotos :

Três pessoas "atacando" uma mesma sacada. Eficácia !

A massa é aplicada visando a restauração dos detalhes arquitetônicos.

E há que ser "escultor" para se chegar a um bom resultado :

Água - Medição de Consumo Individual (2)

Mal instalado, sistema de cobrança individual de uso da água não gera economia no prédio
Fonte : Folha de S. Paulo (06.05.07)
Antes de pensar na economia que a medição individualizada de consumo de água ou gás pode gerar no prédio, síndicos e moradores devem atentar para o risco de afundar o orçamento com sistemas de má qualidade.O alerta foi dado por duas das maiores administradoras que atuam em São Paulo.Como o mercado é novo e pouco regulamentado, como detecta Nathalie Gretillat, gerente ambiental da administradora Hubert, e cresce o interesse de que cada um pague o que consome, pipocam instaladores sem tecnologia ou profissionais qualificados para implantar um bom sistema."Há muitos casos de sistemas instalados incorretamente e que precisam ser refeitos", afirma Angélica Arbex, 30, gerente de relacionamento da administradora Lello.Os problemas envolvem "hidrômetros fora das especificações ou mal dimensionados para o volume de água do condomínio", indica Marco Aurélio Teixeira, 42, gerente comercial da CAS Tecnologia, que oferece consultoria para o desenvolvimento do sistema.Nesses casos, o equipamento não funciona ou pode até fornecer dados errados.Outro problema relacionado às empresas "nanicas" é que elas costumam induzir o prédio a uma prática ilegal: o corte de fornecimento do insumo a condôminos inadimplentes."Vendem o procedimento como uma vantagem, fazem disso uma estratégia de marketing", conta Eduardo Lacerda, gerente-geral da Techem, multinacional do segmento que chegou ao país no ano passado.Para os próximos 30 dias, a Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo) promete um novo mecanismo na prevenção desses tipos de dor de cabeça. A empresa lança, neste mês, um sistema em que ela mesma fará a leitura de consumo do insumo em cada apartamento.Hoje, quem faz essa leitura é a firma que instala os medidores individualizados, ou até um funcionário do prédio.Quando assumir o controle da medição, a Sabesp indicará empresas de sua confiança para instalar os equipamentos.Leitura a distância Hoje, o primeiro passo antes de contratar uma empresa é buscar referências, diz Teixeira -como a de outros condomínios que utilizaram o serviço.Outro indicativo do poder de fogo de boas empresas instaladoras é a tecnologia que usam.Equipamentos avançados fazem leitura remota do consumo, via freqüência de rádio. Essas informações podem ser disponibilizadas para os moradores na internet.Em um condomínio de Santana (zona norte), um sistema inadequado comprometeu a confiabilidade de dados apontados pelos medidores."Percebemos valores distorcidos", relata Adilson Pestana, 45, dono da administradora do prédio. "Mesmo apartamentos que estavam vazios apresentavam consumo."A empresa contratada tinha a tecnologia de instalação, mas não um software de leitura. Trocamos de fornecedor, que agora faz leitura remota", diz.

Água - Medição de Consumo Individual (1)

LEI PEDE PREVISÃO DE MEDIÇÃO INDIVIDUAL

A lei 14.018, de junho de 2005, orienta que projetos de novos condomínios prevejam instalação de medidores individuais de água e determina prazo de dez anos para imóveis já existentes se adaptarem a essa orientação.

ABNT PREPARA NORMA PARA LEITURA REMOTA

A publicação da norma de Sistemas de Medição Remota Prediais, para a instalação de medidores de água e de gás com leitura de consumo a distância, ocorrerá após consulta pública, que deverá acontecer em 2008.

Sistema espera por norma e regulamentação de lei

Comissão prepara padrões de leitura remota; lei municipal ainda n vale

Tendência em tecnologia de medição individualizada em condomínios, a leitura remota de consumo de água ou de gás já chamou a atenção da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).Tanto que uma comissão coordenada pela Comgás -a CE 04:005.10- está elaborando a norma que estipulará padrões para instalar medidores de água e de gás com leitura a distância, batizada de Sistemas de Medição Remota Prediais."Trata-se de uma norma complexa, e sua publicação ocorrerá após consulta pública, que deverá ocorrer por volta de meados de 2008", informou a Companhia de Gás de São Paulo, por e-mail, à Folha.A orientação de adotar a medição individualizada do consumo está em compasso de espera. Isso porque ainda não foi regulamentada a lei municipal nº 14.018, de junho de 2005, que estipula que projetos de novos prédios prevejam medidores individualizados."A lei ainda não tem valor", sentencia Paola Giovannini, da diretoria de relacionamento da Lello Condomínios.De âmbito nacional, um projeto de lei (787/03) que prevê cobrança de abastecimento de água por domicílio, aprovado pelo Senado, foi vetado pela Câmara dos Deputados em janeiro de 2007.O caso tramita no Congresso Nacional e, se for mantido o veto, o projeto será arquivado.Economia de 30% Apesar das indefinições legais, a medição individualizada do consumo de água ganha cada vez mais adeptos, contabilizam as maiores administradoras paulistanas.A Hubert, por exemplo, instalou, no ano passado, 2.800 pontos de medição de água nos prédios que administra.Até meados de março deste ano, foram mais 604. Em 2005, esse número não chegava a 10% do de 2006: 240."Nossa demanda por instalações é crescente", crava Angélica Arbex, gerente de relacionamento da Lello.O benefício propiciado pela medição individualizada é tentador, sobretudo se levado em consideração que a despesa de água costuma ser a segunda maior em um condomínio -só perde para a de mão-de-obra.A individualização gera uma redução, em média, de 30% no gasto do insumo. Foi esse o montante da economia detectado em um condomínio no Brooklin (zona oeste).E o "grosso" dessa porcentagem foi proveniente de uma das vantagens desse tipo de sistema: a detecção de vazamentos "escondidos", denunciada pelo acompanhamento do consumo de cada unidade."Dos 52 apartamentos do condomínio, mais de 30 tinham vazamento", dimensiona a síndica Karla Fernandes Gordo, 39. Ela relata que foi escolhido um sistema que faz leitura remota e que não exigiu quebradeira das paredes para a instalação de hidrômetros.

Restauração das Fachadas : Travertino Limpo (17)

As fotos abaixo mostram áreas localizadas nas fachadas frontais cujas superfícies estão bastante sujas pela poluição mas, diferentemente do que ocorre com as sacadas e o topo, ainda não ocorreu a infiltração que enegrece o travertino. É uma sujeira superficial.

Hidro-jateamento

Confira em Close :

Conclusão : A beleza do travertino pode ser revertida quando a fuligem negra não penetrou sua estrutura. Portanto, se fizermos manutenções adequadas, poderemos estender a vida útil do revestimento do edifício. Confira as fotos abaixo :

Restauração das Fachadas Hidrojateamento X Travertino (16)

O travertino é um revestimento frágil razão pela qual não se recomenda a lavagem com frequência. Neste conjunto de fotos pode-se observar os fragmentos que foram expelidos da parede.
A água sob pressão, neste caso, expôs uma fissura que serve de exemplo de como a água e a umidade podem atingir as ferragens embutidas na estrutura do edifício.